Ринок первинної нерухомості змінюється ще до того, як зʼявляються паркани. Більшість забудовників формують ціноутворення поетапно, із приростом 20–30% від початку до завершення: перші черги продаються за мінімальну вартість — щоб активувати попит; середина будівництва — перехід до ринкової ціни; останні квартири — запас на маржинальність забудовника. Саме цей розрив і є джерелом прибутку для інвестора.

Кейс: квартира в Києві на Позняках

Інвестор купує квартиру в новому проєкті на етапі фундаменту: 1-кімнатна, 45 м², ціна на старті продаж $42 000. Коли будинок готовий на 90%, квартиру переуступають через забудовника: нова ціна — $62 000

квартира ще не здана, але фактично продана

Весь цикл зайняв 18 місяців. Витрати на юридичний супровід і комісію — близько $1 000. Фінальна дохідність ≈ 35% у валюті без жодного ремонту, оренди чи податку на продаж.

Що таке переуступка і чому це вигідно

Це один із найбільш елегантних інструментів у первинному ринку. Інвестор купує квартиру на ранній стадії. У процесі будівництва, коли попит зростає, він передає право власності третій особі ще до того, як квартира вводиться в експлуатацію. Це називається переуступкою майнових прав.

Чому це вигідно:

• не сплачується податок на прибуток, бо ще немає права власності;
• не втрачається час на ремонт;
• немає витрат на утримання чи сервіс;
• юридично чистий процес, якщо забудовник передбачає таку опцію.

У Києві, Львові, Івано-Франківську, Тернополі, Дніпрі  вже поширена практика переуступки, оформлюється через забудовника або уповноважену юридичну компанію, із комісією 0,5–2% залежно від умов договору.

Оптимальний таймінг: коли входити і коли виходити

Вхід: на етапі фундаменту або каркасу. Бажано після виходу на перший поверх, щоб знизити ризик.

Вихід: на 80–90% готовності, перед здачею, коли попит високий, а ціна вже зросла.

Поширені ризики та як їх уникнути

Будівництво зупиняється. У перші пів року після старту забудовник може зіштовхнутись із фінансовим розривом або зупинкою дозволів. Що робити: перевіряти історію девелопера, вкладати лише у проєкти з динамікою, уникати «паперових» об'єктів.

Низький попит на момент перепродажу. Ринок може локально насититися, і квартира втратить ліквідність. Що робити: обирати локації з трафіком (транспорт, навчальні заклади, бізнес-центри), мати план Б — оренду або відстрочку.

Формат квартири не відповідає попиту. Невдало обраний метраж, планування або відсутність попиту на 1-кімнатні в конкретному районі. Що робити: аналізувати ринок, консультуватись з агентами, обирати універсальні формати (40–60 м²).

Зміна умов девелопера. Платні переуступки, нові регламенти, незручна здача. Що робити: усе фіксувати в договорі, обирати забудовника, який вже здавав 2–3 черги.

Зміна податкових чи ринкових умов. Зростання комісій, нові правила звітності, нерегульований попит. Що робити: мати буфер часу і бюджету, не планувати ідеальний сценарій, працювати на короткому горизонті 12–18 місяців.

Львів, Івано-Франківськ, Київ

У Львові такі стратегії працюють у районах з активною молоддю та студентами (Сихів, Пасічна). В Івано-Франківську біля IT-кластерів та університетів. У Києві в районах із доступом до метро, бізнес-центрів і транспорту. Тут теж діють переуступки, і ринок дає дельту 25–30% за цикл.

Ринок первинної нерухомості — це про момент

Ця стратегія не має ніякої романтики. Тут не йдеться про інтер’єри, ремонт чи орендарів. Йдеться про здатність інвестора ввійти раніше за інших і вийти тоді, коли інші ще чекають.

Ринок первинної нерухомості, це про момент. І той, хто володіє моментом володіє прибутком.

‍