Ми звикли мислити просто: купив, здав, забув. Але у 2025 році нерухомість перестає бути «майном». Вона стає механізмом. І як будь-який механізм — вона працює тільки тоді, коли її правильно зібрано. Саме тому сьогодні весь глобальний ринок від Лондона до Києва говорить однією мовою:
Core. Core Plus. Value-Add. Opportunistic. Це не просто слова, це чотири позиції в шаховій партії. Кожна має свої правила. Свій ризик. Свій виграш. І коли ти вибираєш свою, ти не просто інвестуєш. Ти стаєш гравцем на полі капіталу.

Основа (Core): інвестиція у стабільність

Тут не виграють великі гроші. Але й не програють капітал. Викуповується вже готовий, зданий в оренду обʼєкт, у перевіреному локаційному коридорі, з мінімальним ризиком і стабільною ставкою.

Це виглядає нудно, але насправді працює.

Стратегія «Основи» — це вибір спокою. Це стабільна, здана нерухомість у сильних локаціях: з підписаними договорами, якісними орендарями, передбачуваним грошовим потоком.

Приклади в Україні: Квартира в Житловому Комплексі на Печерську з орендою $1200 міс. Чи офіс у центрі Львова, зданий IT-компанії на 5 років.

Показники: Дохідність: 4–6% у валюті. Ризик: мінімальний. Участь: пасивна

Для кого: Ті, хто мислить як банки: збереження понад усе.

Потенціал (Core Plus): інвестиція з покращенням

Обʼєкт працює але ще не на максимумі. І саме це перевага. Це вже не пасивне володіння, а кероване вдосконалення. Інвестор заходить в об’єкт, у якому все майже добре. Але не ідеально. Середній ремонт. Слабка комплектація. Відсутність презентації. Додаються деталі — і ставка оренди зростає на 40%. Капіталізація тут відбувається не за рахунок ринку, а за рахунок логіки.

Ця стратегія добре працює в містах, де короткострокова оренда перестала бути сезонною і стала системною. У Києві, Львові, навіть Ужгороді — компактні квартири з продуманим дизайном, потребуючою локацією й правильною презентацією обганяють «чисті квадратні метри» без обличчя.

Тут ідеться про нерухомість, яка потребує невеликого вдосконалення: ремонт, краще управління, новий формат подачі.

Приклад: Студія в новобудові Києва: $55 000 вхід + $9 000 в дизайн → $850/міс на подобовій оренді. Чи нежитлове приміщення під зміну функції (кавʼярня → галерея).

Показники: Дохідність: 8-10%. Ризик: низький–середній. Участь: керована

Для кого: Інвестори, які готові вийти з пасиву й працювати над удосконаленням.

Трансформація (Value-Add): коли обʼєкт стає подією

Це не просто про оновити. Це — про перетворити. Стратегія для тих, хто не боїться входити в об'єкт до того, як він став активом. Тут не чекають, що простір зросте в ціні — тут створюють ціну самі.

Кейс 1: переосмислення простору. Апартамент 80 м² у будинку 60-х. Стара планувальна логіка, темні коридори, втомлений ремонт. Вхідна ціна нижча вдвічі за новобудову того ж району. Інвестор переписує сценарій: винесена кухня з прохідної до вітальні; спальня з панорамним фронтом на фасад; зона ванни та душу об'єднана й розширена; автентична штукатурка збережена, підлога натуральна, меблі українського бренду. Додатково — нова назва обʼєкта, фотокампанія, платна присутність у каталозі дизайнерських оренд. Орендна ставка вища порівняно з аналогами в новобудові. Тут не квадратні метри були продуктом. Продуктом стала ідея простору.

Кейс 2: поділ на студії. коли структура важливіша за форму. Трикімнатна квартира у новобудові. 102 м², два санвузли, велика кухня. Від самого початку не була заточена під класичну сімейну оренду: розташування біля кількох бізнес-центрів і ТРЦ. Інвестор викуповує квартиру до введення будинку в експлуатацію. Ще на етапі ремонту приймається рішення: розділити простір на 4 незалежні студії з окремими входами й комунікаціями.

У кожній: санвузол, міні-кухня, робоча зона, спальне місце. Загальний бюджет реконфігурації — $45 000. Кожна студія орендується по $450–500/міс. Сумарно — $1800–2000/міс, проти $800 за стандартну трьохкімнатну квартиру. Цей приклад не про дизайн, а про технічну можливість реалізації. Він про архітектуру прибутку.

‍Показники: Дохідність: 10–15%. Ризик: середній. Участь: активна

Для кого: Ті, хто бачить капітал у формі, а не в готовності. Ті, хто не боїться заходити у «неідеальні» простори.

Інстинкт (Opportunistic): інвестиція в ризик з баченням

Це стратегія не для ринку. Це стратегія проти ринку. Ти купуєш на ранній фазі, у кризі, на недовіру. Ти не просто інвестуєш — ти граєш. Це вже не квартира. І навіть не проєкт. Це — ризиковий актив, який у момент покупки ще не має вигляду прибуткового об'єкта. Але саме тому він і цікавий.

Недобудований готель. Старий технічний поверх. Промзона в місті, що активно перекроює функції.

Ціна входу нижча за ринок у 3 рази. Але вхід складний: потрібна команда, дозвільна логіка, архітектор, бюджет.

Такі об'єкти з’являються все частіше бо ринок нестабільний, забудовники не витримують, девелопери не справляються. Тут виграє той, хто не чекає умов. А створює їх руками і розумом.

Приклади: Купівля недобудованого пансіонату в Карпатах → мінікурорт з дизайном, Airbnb та сезонною окупністю. Чи викуп цілого поверху в нежитловій будівлі → редевелопмент під житло.

Показники: Дохідність: 18–25%+. Ризик: високий. Участь: повна + команда.

Для кого: Ті, хто мислить категоріями «вивести з тіні». Ті, хто не боїться будувати з нічого.

Фінал: капітал — не в метрах. А в точності бачення.

Ті, хто виграє, не завжди мають більше грошей.
Але завжди мають кращу оптику. Тому що нерухомість — це не об’єкт. Це можливість, що стає капіталом лише в чиїхось руках.