Згідно з індонезійським законодавством, іноземці не можуть прямо володіти землею. Це, на перший погляд, виглядає як обмеження. Але саме воно задає чіткі рамки — і дає нову логіку інвестування.

Типова практика — оформлення оренди (leasehold) на 25 або 30 років, з юридично закріпленим правом продовження. Ділянка здається індонезійським власником через нотаріально засвідчений договір, який реєструється у земельному кадастрі. У разі смерті орендодавця або зміни власника, орендар має гарантоване право користування до завершення терміну. Поширена практика — включення в договір умов автоматичного продовження на 15–20 років, що фіксується в початковій угоді.

Щоб оренда була прибутковою, потрібно врахувати декілька ключових умов: — Вартість оренди землі має бути пропорційною прогнозованому ROI. У Чангу чи Улувату ціна за землю може бути високою, але компенсується вищим середнім чеком і заповнюваністю. — Потрібен дозвіл на будівництво (IMB або PBG) та розробка проєкту через ліцензованого архітектора — без цього вілла не отримає сертифікату відповідності. — Формування PT PMA — юридичної особи, яка дозволяє іноземцю офіційно орендувати, будувати та управляти об’єктом. Саме вона є стороною в орендному договорі та дозволяє повністю легалізувати бізнес. — До старту проєкту інвестор формує прогноз окупності: витрати на ділянку + будівництво + внутрішній менеджмент + маркетинг/OTA = очікуваний прибуток за 7–10 років.

Фінансова упаковка: як продається не вілла, а прибуток

Вілла як актив не продається емоційно. Її купують як бізнес — через цифри, сценарії, системність. Успішна пропозиція включає не тільки візуальний ряд, а й аналітику: статистику бронювань, структуру витрат, звітність із платформ, історію доходів, модель окупності. Подається фінансова історія, а не атмосфера. Саме звіт, а не текст, формує ціну.

Цифрові дашборди, channel-менеджери, інтеграція з Airbnb і Booking — тут працює система. І вона має бути прозорою, керованою, стійкою до сезонних коливань.

Місце як стратегія: Чангу, Убуд, Улувату

Кожен район — це окрема модель. Чангу — центр короткострокової оренди. Висока обертка, постійна конкуренція, швидке оновлення. Аудиторія — молода, мобільна, зорієнтована на події, серфінг і нічне життя. Це — простір для адаптивного менеджменту.

Убуд — інша стратегія. Стабільність, глибина, довготривалі заїзди. Йога-туристи, цифрові кочівники, родини. Менше прибутку на добу — більше передбачуваності в довгостроковій перспективі.

Улувату — преміум-сегмент. Менша кількість гравців, вища ціна, вимоглива аудиторія. Тут працює логіка "мало, але дорого". Архітектура і сервіс — визначальні. І якщо Чангу — це динаміка, то Улувату — репутація.

Північ Балі — поки що слабо освоєна зона, де ціна землі стартує від 5000 доларів за сотку. Інфраструктура тут розвинена слабше, трафік туристів нижчий, але саме це створює потенціал для довгострокових проєктів. Цей регіон підходить для концептуальних ретрітів, wellness-комплексів або малобюджетних форматів, орієнтованих на локальних відпочивальників або нішеву аудиторію. Окупність довша, але вхідний поріг — найнижчий на острові. У перспективі 5–10 років у регіоні планується будівництво аеропорту, що кардинально змінить логістику та туристичний трафік. Очікується суттєве зростання вартості землі — у кілька разів. Тому зараз, поки інфраструктура ще не розвинена, інвестор має унікальну можливість укласти вигідну угоду й закласти основу для майбутньої капіталізації.

Потенційні ризики: коли модель не працює

Незважаючи на структурну привабливість, інвестування у вілли на Балі містить низку ризиків:

— Затягнуті дозволи або неправильне оформлення документів можуть зупинити проєкт на етапі будівництва. — Залежність від OTA (Booking, Airbnb) робить дохід вразливим до змін політики платформ або негативних відгуків. — Невдало обраний район або розташування (наприклад, надто далеко від основного трафіку) знижує заповнюваність. — Завищені очікування по доходу часто не відповідають реальності — особливо, якщо орієнтуватися лише на високий сезон. — Відсутність локального менеджменту або слабка команда на місці призводить до збоїв в операційній частині.

У таких випадках окупність може зрости до 12–15 років, а інвестор отримає не актив, а проблему з утриманням. Це часто трапляється, коли обʼєкт створюється без адаптації до реального туристичного трафіку або без зрозумілої фінансової моделі.

Інвестор як продюсер: від дизайну до доходу

Інвестор у цій моделі — не рантьє. Він — продюсер повного циклу: від вибору ділянки до фінансової презентації. Він задає сценарій руху гостей, контролює якість сервісу, обирає команду, формує архітектурне ТЗ з урахуванням типу аудиторії. Це — управління проєктом у повному розумінні.

Успішна вілла — це не стиль, а функція. Простір адаптований під short stay, має чіткий розподіл зон, незалежний доступ, зону ресепшн, сервісну частину, гнучке планування для сезонних коливань. Все автоматизовано: від бронювання до прибирання. Саме ця логістика формує конкурентну перевагу.

Балі — це точка входу в іншу фінансову географію

Інвестувати в Балі — означає мислити про простір як про актив. Тут важить не тільки краса, а й структура: хто гість, скільки він платить, як довго живе, і що в нього залишиться після виїзду.

Це про здатність створити житло, яке працює. Вілла як модель — керована, прозора, гнучка. І саме це перетворює Балі з мрії на карту для тих, хто мислить ринком, а не лише метрами.

І в цьому контексті українські інвестори створюють не лише об'єкти, а кейси: точні, вимірювані, прибуткові. І кожна така вілла — не виняток, а приклад того, як краса і капітал можуть працювати в одній конструкції.

‍